È cambiata la destinazione d'uso di un edificio di vostra proprietà? Avete modificato la planimetria della vostra abitazione? Avete bisogno di ottenere la conformità catastale per una compravendita? Bene, in tutti questi casi avrete bisogno di effettuare una variazione catastale, ovvero, una pratica con cui si comunica all'Agenzia del Territorio l'avvenuta variazione dello stato e/o della planimetria di un bene immobile e di conseguenza la necessaria modifica dei dati catastali ad esso riferiti. La procedura per la comunicazione della modifica dei dati catastali è detta DOCFA ed è propedeutica all'ottenimento della cosiddetta 'conformitá catastale' necessaria, come vedremo in seguito, per gli atti di compravendita immobiliare.
Quando è necessario effettuare una variazione catastale?
Come abbiamo già accennato, la variazione catastale si rende necessaria ogni volta che bisogna comunicare agli uffici del Catasto una variazione (ristrutturazione, ampliamento, etc) nello stato di un immobile. Vediamo, allora, nello specifico tutti i casi in cui è necessario presentare questo tipo di pratica catastale:
- In caso di ristrutturazioni che comportano un cambiamento della planimetria (creazione di nuovi vani, modifica di quelli già esistenti, etc);
- Spartizione di un'unità immobiliare in più unità distinte;
- Accorpamento di più unità immobiliari in un'unica entità;
- Creazione di nuovi spazi abitabili;
- Modifica dati presenti nella visura catastale;
- Modifica dati rendita catastale dopo interventi edilizi.
- Risoluzione di eventuali difformità tra atti depositati al catasto e stato reale dell'immobile;
- Richiesta di agibilità dell'immobile a seguito di interventi edilizi;
- In caso di compravendite immobiliari, prima del rogito.
La pratica DOCFA deve essere presentata entro 30 giorni dalla fine degli interventi di ristrutturazione se non si vuole correre il rischio di incappare in sanzioni pecuniarie.
Procedura per la presentazione di una variazione catastale
Abbiamo già detto che la pratica DOCFA deve essere presentata presso l'Agenzia delle Entrate unicamente da professionisti abilitati. Se si deve fare una variazione catastale, infatti, occorre rivolgersi ad un architetto, un ingegnere o un geometra che si occuperà dell'intera procedura di sopralluogo, redazione della pratica e consegna della stessa presso gli uffici preposti, o, tramite l'apposita sezione presente sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
Perché è necessario fare una variazione catastale?
La presentazione della variazione catastale è un atto obbligatorio e non facoltativo. L’attuale normativa, infatti, impone ai singoli proprietari di comunicare tempestivamente agli organi competenti eventuali variazioni dei dati catastali e dello stato di un dato immobile. La mancata comunicazione di tali modifiche viene punita con multe e sanzioni di valore variabile a seconda della gravità dell'infrazione commessa.
A partire dal 2010, inoltre, la certificazione di conformità catastale è diventata un requisito obbligatorio nei casi di compravendite immobiliari. La conformità catastale è un documento che certifica la corrispondenza tra stato legittimo e stato di fatto di un immobile. Lo stato legittimo indica lo stato dell'immobile così come riportato negli atti catastali. Lo stato di fatto, invece, indica lo stato reale dell'immobile al momento del sopralluogo del tecnico incaricato. Per ottenere la conformità catastale i due stati devono coincidere, in caso contrario è necessario sanare la difformità con una variazione catastale. In mancanza di un documento di conformità aggiornato non è possibile acquistare o vendere nessun immobile.